Книги
чёрным по белому
Главное меню
Главная О нас Добавить материал Поиск по сайту Карта книг Карта сайта
Книги
Археология Архитектура Бизнес Биология Ветеринария Военная промышленность География Геология Гороскоп Дизайн Журналы Инженерия Информационные ресурсы Искусство История Компьютерная литература Криптология Кулинария Культура Лингвистика Математика Медицина Менеджмент Металлургия Минералогия Музыка Научная литература Нумизматика Образование Охота Педагогика Политика Промышленные производства Психология Путеводители Религия Рыбалка Садоводство Саморазвитие Семиотика Социология Спорт Столярное дело Строительство Техника Туризм Фантастика Физика Футурология Химия Художественная литература Экология Экономика Электроника Энергетика Этика Юриспруденция
Новые книги
Реклама

Коммерческая оценка инвес - Бузова И.А.

Бузова И.А., Маховикова Г.А. Коммерческая оценка инвес — Спб.: Питер, 2004. — 429 c.
ISBN 5-94723-467
Скачать (прямая ссылка): commercheskayaocenkainves2004.jpg
Предыдущая << 1 .. 108 109 110 111 112 113 < 114 > 115 116 117 118 119 120 .. 156 >> Следующая


10.3.2. Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах Классические модели ипотечного кредитования

В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую (элементы которой преобладали и в России дореволюционной) и германскую.

Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость. Если попытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов, — и так во всем.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет.

Графически схема классической американской модели ипотеки представлена нарис. 10.2.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка — заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле недвижимостью (риэлтерская фирма) и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу

308

Глава 10

Рис. 10.2. Графическая схема классической американской модели ипотечного

кредитования

просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т. е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут, так как слишком велик риск невозврата. Ho зато у вас есть небольшой участок земли неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в $25 тыс. Вы обращаетесь в ипотечный банк с веским обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность вашего земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т. д.

Финансирование инвестиционных проектов

309

Германская модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Графическая схема германской системы стройсбережений представлена на рис. 10.3.

Кроме того, в зарубежной практике ипотечного кредитования для целей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные модели погашения долга.
Предыдущая << 1 .. 108 109 110 111 112 113 < 114 > 115 116 117 118 119 120 .. 156 >> Следующая