Книги
чёрным по белому
Главное меню
Главная О нас Добавить материал Поиск по сайту Карта книг Карта сайта
Книги
Археология Архитектура Бизнес Биология Ветеринария Военная промышленность География Геология Гороскоп Дизайн Журналы Инженерия Информационные ресурсы Искусство История Компьютерная литература Криптология Кулинария Культура Лингвистика Математика Медицина Менеджмент Металлургия Минералогия Музыка Научная литература Нумизматика Образование Охота Педагогика Политика Промышленные производства Психология Путеводители Религия Рыбалка Садоводство Саморазвитие Семиотика Социология Спорт Столярное дело Строительство Техника Туризм Фантастика Физика Футурология Химия Художественная литература Экология Экономика Электроника Энергетика Этика Юриспруденция
Новые книги
Цуканов Б.И. "Время в психике человека" (Медицина)

Суворов С. "Танк Т-64. Первенец танков 2-го поколения " (Военная промышленность)

Нестеров В.А. "Основы проэктирования ракет класса воздух- воздух и авиационных катапульных установок для них" (Военная промышленность)

Фогль Б. "101 вопрос, который задала бы ваша кошка своему ветеринару если бы умела говорить" (Ветеринария)

Яблоков Н.П. "Криминалистика" (Юриспруденция)
Реклама

Коммерческая оценка инвес - Бузова И.А.

Бузова И.А., Маховикова Г.А. Коммерческая оценка инвес — Спб.: Питер, 2004. — 429 c.
ISBN 5-94723-467
Скачать (прямая ссылка): commercheskayaocenkainves2004.jpg
Предыдущая << 1 .. 109 110 111 112 113 114 < 115 > 116 117 118 119 120 121 .. 156 >> Следующая


Основные модели погашения долга

Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть разделены на две группы:

¦ ипотечные обязательства с постоянными выплатами;

¦ ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.

зто

Глава 10

Рис. 10.3. Графическая схема германской модели стройсбережений

Рассмотрим более подробно основные виды ипотечных кредитов.

1. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими платежами — стандартный или самоамортизирующий-ся (fixed-rate, level-payment, fully-amortized mortgage).

Данный вид кредита является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике на протяжении примерно 50 лет, до начала 1990-х гг. Изучение основных характеристик данного вида кредита весьма удобно и является отправной точкой для анализа других, альтернативных моделей, поскольку последние получили свое развитие именно из данного вида кредита.

Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:

¦ 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

¦ часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же сумму денег ежемесячно. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.

Финансирование инвестиционных проектов

311

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими платежами был распространен в США со времени Великой Депрессии 1929-1933 гг. и сыграл большую роль в решении жилищной проблемы в этот период, а также в первые два десятилетия после Второй мировой войны, пока не наступил период высоких темпов инфляции в середине 1970-х гг. Основные проблемы, связанные с данным видом кредитования, привели к распространению альтернативных инструментов финансирования.

Разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой является ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей (graduated-payment mortgage).

Эта модель была предложена Федеральной жилищной администрацией США в 1979 г. Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами. Однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей.

Ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму долга. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга. Такие схемы могут предусматривать законодательно установленные лимиты на увеличение ежемесячных платежей: максимум на 7,5% в конце каждого года в течение первых 5 лет либо возрастание максимум на 3% в течение первых 10 лет. Затем выплаты остаются одинаковыми на протяжении оставшегося срока займа. Основная сумма долга также увеличивается. Заемщики имеют право конвертировать данный вид кредита в стандартный ипотечный заем, однако для этого должны быть соблюдены все условия предоставления таких кредитов, т. е. заемщик должен быть «квалифицированным».

Данная модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового бремени к начальному периоду заимствования. Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Сумма первоначального взноса, т. е. разница между стоимостью

312

Глава 10

недвижимости и суммой кредита, уплачиваемая заемщиком из собственных средств (downpayment), по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов. •

¦ Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, «ярусными» платежами (Jixed-rate tiered-payment mortgage).

Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования — возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным 30-летним или 15-летним кредитом под фиксированную процентную ставку. Модель появилась на рынке США в начале 1980-х гг., в период высоких процентных ставок, когда наибольшее распространение имели ипотечные кредиты с постепенным увеличением выплат. Позднее спрос на низкие первоначальные выплаты удовлетворили займы с регулируемой процентной ставкой, предлагавшие низкие процентные ставки.
Предыдущая << 1 .. 109 110 111 112 113 114 < 115 > 116 117 118 119 120 121 .. 156 >> Следующая