Книги
чёрным по белому
Главное меню
Главная О нас Добавить материал Поиск по сайту Карта книг Карта сайта
Книги
Археология Архитектура Бизнес Биология Ветеринария Военная промышленность География Геология Гороскоп Дизайн Журналы Инженерия Информационные ресурсы Искусство История Компьютерная литература Криптология Кулинария Культура Лингвистика Математика Медицина Менеджмент Металлургия Минералогия Музыка Научная литература Нумизматика Образование Охота Педагогика Политика Промышленные производства Психология Путеводители Религия Рыбалка Садоводство Саморазвитие Семиотика Социология Спорт Столярное дело Строительство Техника Туризм Фантастика Физика Футурология Химия Художественная литература Экология Экономика Электроника Энергетика Этика Юриспруденция
Новые книги
Цуканов Б.И. "Время в психике человека" (Медицина)

Суворов С. "Танк Т-64. Первенец танков 2-го поколения " (Военная промышленность)

Нестеров В.А. "Основы проэктирования ракет класса воздух- воздух и авиационных катапульных установок для них" (Военная промышленность)

Фогль Б. "101 вопрос, который задала бы ваша кошка своему ветеринару если бы умела говорить" (Ветеринария)

Яблоков Н.П. "Криминалистика" (Юриспруденция)
Реклама

Коммерческая оценка инвес - Бузова И.А.

Бузова И.А., Маховикова Г.А. Коммерческая оценка инвес — Спб.: Питер, 2004. — 429 c.
ISBN 5-94723-467
Скачать (прямая ссылка): commercheskayaocenkainves2004.jpg
Предыдущая << 1 .. 111 112 113 114 115 116 < 117 > 118 119 120 121 122 123 .. 156 >> Следующая


¦ Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимости жилья (shared appreciation mortgage).

Кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены единовременно либо прибавлены к сумме долга. Например, кредитор соглашается предоставить кредит в сумме $80 ООО на приобретение дома стоимостью $100 000. Процентная ставка снижена до 8% по сравнению с рыночной в 12%. Срок кредита — 30 лет. Заемщик обещает кредитору 1/3 от

Финансирование инвестиционных проектов

315

возрастания стоимости жилья свыше $100 ООО. Через 5 лет, если дом продается за $121 ООО, кредитор получает $7000. Такие кредиты целесообразно предоставлять в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.

2. Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента.

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и др.).

Такой вид кредита — лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.

У кредиторов сложились определенные традиции в отношении ограничений, связанных с кредитами с регулируемой процентной ставкой:

¦ каждое единовременное изменение процентной ставки не должно превышать 1-2%;

¦ изменение процента за весь срок кредитования не превышает 5%;

¦ изменения ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в 5 лет (наиболее часто — раз в год);

¦ сумма ежемесячных платежей по кредиту в последующий период (год) не может превышать платежи в предыдущий период более чем на определенный процент, обычно 7,5%, вне зависимости от изменения индекса. Это ограничение можно обойти, поскольку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая сумма задолженности. Поэтому кредитор может прибавить возросший долг по процентам к сумме невыплаченного остатка по кредиту (если это допускается условиями договора).

316

Глава 10

Базой для изменения процентной ставки служит определенный выбранный индекс.1

Процентные ставки по кредитам могут меняться в соответствии с тремя основными схемами:

1. Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент — 2-3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд2 остается неизменным.

2. Ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса3 без прибавления спрэда.

3. По кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.

Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако зачастую платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности. Такой вариант позволяет не накладывать на заемщика новые финансовые обязательства, что в ряде случаев облегчает его положение, несмотря на удлинение срока заимствования. ¦

С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают по данному виду кредита первоначальную процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются

1 В США в качестве индекса обычно выступают процентная ставка по казначейским векселям либо стоимость заемных средств для ссудосберегательных ассоциаций (thrifts). Последняя определяется на основании ежемесячной средневзвешенной процентной ставки по обязательствам данных кредитных учреждений. Наиболее популярными индексами являются Eleventh Federal Ноте Loan Bank Board District Cost of FundsIndex (COFI) и National Cost of Funds Index.

2 Разница между ценой приобретения ценных бумаг инвестором и ценой,

по которой их реализует эмитент. Такая разница обусловлена наличием скидок и компенсаций. .
Предыдущая << 1 .. 111 112 113 114 115 116 < 117 > 118 119 120 121 122 123 .. 156 >> Следующая