Книги
чёрным по белому
Главное меню
Главная О нас Добавить материал Поиск по сайту Карта книг Карта сайта
Книги
Археология Архитектура Бизнес Биология Ветеринария Военная промышленность География Геология Гороскоп Дизайн Журналы Инженерия Информационные ресурсы Искусство История Компьютерная литература Криптология Кулинария Культура Лингвистика Математика Медицина Менеджмент Металлургия Минералогия Музыка Научная литература Нумизматика Образование Охота Педагогика Политика Промышленные производства Психология Путеводители Религия Рыбалка Садоводство Саморазвитие Семиотика Социология Спорт Столярное дело Строительство Техника Туризм Фантастика Физика Футурология Химия Художественная литература Экология Экономика Электроника Энергетика Этика Юриспруденция
Новые книги
Цуканов Б.И. "Время в психике человека" (Медицина)

Суворов С. "Танк Т-64. Первенец танков 2-го поколения " (Военная промышленность)

Нестеров В.А. "Основы проэктирования ракет класса воздух- воздух и авиационных катапульных установок для них" (Военная промышленность)

Фогль Б. "101 вопрос, который задала бы ваша кошка своему ветеринару если бы умела говорить" (Ветеринария)

Яблоков Н.П. "Криминалистика" (Юриспруденция)
Реклама

Коммерческая оценка инвес - Бузова И.А.

Бузова И.А., Маховикова Г.А. Коммерческая оценка инвес — Спб.: Питер, 2004. — 429 c.
ISBN 5-94723-467
Скачать (прямая ссылка): commercheskayaocenkainves2004.jpg
Предыдущая << 1 .. 113 114 115 116 117 118 < 119 > 120 121 122 123 124 125 .. 156 >> Следующая


319

3. Иные виды ипотечных кредитов.

¦ Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц (shared equity mortgage).

В данной модели две или более стороны имеют долю участия в праве собственности на недвижимость. Разделенное право собственности может использоваться в семье, когда родители хотят помочь детям получить финансирование, либо в случае, если работодатель желает привлечь и удержать сотрудника. Он помогает начинающему работнику выполнять обязательства по ипотечному кредиту и разделяет с последним право собственности на жилье. Обычно заемщику предоставляется право выкупить долю работодателя в течение определенного промежутка времени, либо работодатель выкупает у работника его право сббственности.

¦ Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving loans).

Распространенным методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, т. е. так называемая «вторая» закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней, процедуру финансирования на потребительские нужды — залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от «второй» закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет заемщику проявлять определенную гибкость, финансируя различные потребности (образование детей, поездки и др.). Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется для финансирования недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями. Наличие налоговых льгот повышает проценты по таким кредитам.

¦ Кредит с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage).

Данный кредит также не используется на приобретение недвижимости, а финансирует текущие расходы собственника жилья. Основная цель данной модели кредитования, одобренной Советом Федерального банка по жилищному кредитованию США в 1979 г., — поддержать пенсионеров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собственности жилье. Они закладывают недвижимость, не будучи вынужденны-

320

Глава 10

ми продавать ее. Кредитор может предоставлять заемщику ежемесячные платежи. Законодательством предписывается, что должно быть разрешено погашение долга безо всяких штрафных санкций, если ипотечный кредит имеет фиксированный срок. Может также быть предоставлено рефинансирование по истечении срока займа. Проценты по кредиту прибавляются к основной сумме долга вместе с ежемесячными платежами заемщику. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенном независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.

10.3.3. Определение эффективности ипотечного кредитования

Основным критерием использования кредитных средств является эффективность их использования, что выражается в понятии «финансовый левередж».

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

Выделяют следующие типы финансового левереджа, различающиеся по эффективности использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:

1. Положительный (благоприятный) — ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

2. Отрицательный — если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

3. Нейтральный — собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Однако данные определения требуют некоторого уровня формализации, необходимого для привлечения понятия «финансовый левередж» з аналитику расчетов ипотечно-инвестиционного анализа (.ИИА).

Введем следующие обозначения:

Y — ставка дохода на собственный капитал;

Ym — ставка дохода по ипотечному кредиту;

F0 — общая ставка дохода на капитал.

Финансирование инвестиционных проектов

321

Тогда коэффициент капитализации собственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определяться следующим образом:

R=Y+d0xSFF(n;*), (ЮЛ)

где d0 — фактор изменения стоимости собственного капитала; * = О при рекапитализации по методу Ринга; * = У — по методу Инвуда;

* = Y6 — по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная). Определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита:

а также

Rm-Ym+SFF(n;YJ, (10.3)
Предыдущая << 1 .. 113 114 115 116 117 118 < 119 > 120 121 122 123 124 125 .. 156 >> Следующая